1. Biaya nyata ≠ Suku bunga nominal
Suku bunga hipotek secara nominal mungkin 4%-5%, tetapi jika Anda berada dalam lingkungan ekonomi dengan laju inflasi jangka panjang yang sebenarnya adalah 3%-5%, maka 'biaya nyata' yang sebenarnya Anda bayar mungkin jauh lebih rendah dari angka yang tercantum, bahkan hanya mendekati 0% hingga 1%. Dengan kata lain, apa yang Anda lihat adalah suku bunga tinggi, tetapi setelah inflasi mengikis daya beli, tekanan sebenarnya tidak begitu tinggi. Perbedaan ini akan dipengaruhi oleh banyak faktor, seperti ketentuan pinjaman Anda, apakah suku bunga tetap/variabel, situasi kredit, tren inflasi di daerah Anda, dan lain-lain. Jadi, langsung menganggap 'suku bunga hipotek = beban keuangan yang nyata' adalah keliru; pendekatan yang benar seharusnya mempertimbangkan inflasi, arus kas, dan diskonto bersama-sama.
2. Biaya peluang harus dihitung
Menggunakan semua uang menganggur untuk melunasi pinjaman lebih awal sama dengan mengabaikan potensi pertumbuhan investasi jangka panjang, terutama keuntungan dari bunga majemuk pada aset seperti saham. Jika Anda masih dalam tahap akumulasi aset, dapat mentolerir volatilitas pasar tertentu, dan memiliki kesempatan untuk mendapatkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi dalam jangka menengah hingga panjang, maka "berinvestasi terlebih dahulu daripada terburu-buru melunasi pinjaman" sering kali lebih menguntungkan secara matematis.
Namun, ini bukan solusi satu ukuran untuk semua. Bagi beberapa orang, melunasi pinjaman lebih awal juga memiliki nilai nyata, seperti mengurangi tekanan psikologis, mengurangi beban arus kas bulanan, meningkatkan rasa aman, atau menarik dana dari risiko pasar untuk memberikan masa depan yang lebih pasti.
Prasarat dan poin perhatian
Perbedaan situasi pribadi sangat besar
Sistem suku bunga, metode pembayaran (angsuran tetap atau pokok tetap), jenis suku bunga (tetap atau mengambang), apakah ada pengurangan pajak, dan apakah bunga hipotek dapat mengimbangi pajak penghasilan pribadi, semua ini akan mengubah jawaban Anda tentang "apakah Anda harus melunasi lebih awal". Jadi, jangan langsung menggunakan kesimpulan orang lain untuk diri Anda sendiri.
Likuiditas tidak boleh dikorbankan
Melunasi pinjaman lebih awal memang dapat mengurangi cicilan bulanan, tetapi juga akan mengunci uang Anda dalam properti, sehingga tidak dapat diambil kapan saja untuk menghadapi pengangguran, biaya medis, atau pengeluaran mendadak. Jika arus kas keluarga Anda tidak stabil dan Anda belum memiliki cukup bantalan keamanan, maka menghabiskan semua uang untuk melunasi utang justru berisiko lebih besar.
Pajak dan kebijakan juga dapat memengaruhi hasil
Di beberapa tempat, bunga hipotek dapat dikurangkan pajak, atau ada subsidi suku bunga kebijakan, serta risiko peningkatan/pengurangan nilai aset yang disebabkan oleh siklus harga properti. Semua ini akan memengaruhi apakah "melunasi lebih awal" adalah pilihan terbaik saat ini.
Bagaimana cara mengevaluasi praktik
Pertama, pahami biaya tahunan sebenarnya dari hipotek Anda
Bukan hanya suku bunga nominal, tetapi juga apakah itu tetap, berapa tahun tersisa, struktur pembayaran, dll.
Perkirakan tingkat pengembalian alternatif Anda
Artinya: jika saya tidak melunasi pinjaman lebih awal, tetapi menggunakan uang ini untuk berinvestasi, setelah dikurangi risiko, pajak, dan biaya, berapa banyak pengembalian bersih yang dapat saya harapkan dalam jangka panjang?
Buat perbandingan, bukan berdasarkan perasaan
Anggaplah "melunasi pinjaman lebih awal" dan "menginvestasikan dana" sebagai dua skema arus kas, hitung nilai bersih/tingkat pengembalian internal mereka secara terpisah, siapa yang lebih tinggi dalam jangka panjang, itulah yang secara matematis lebih baik.
Garis batas bantalan keamanan
Apa pun yang terjadi, simpanlah setidaknya 3-6 bulan biaya hidup sebagai dana darurat, untuk memastikan bahwa jika terjadi pengeluaran tak terduga, Anda tidak perlu meminjam uang dengan bunga tinggi.
Akhirnya, itu adalah preferensi subjektif
Ketika hasil matematis dan rasa aman psikologis tidak konsisten, lihat mana yang lebih Anda hargai: pengembalian aset jangka panjang yang lebih tinggi, atau tekanan utang yang lebih rendah. Tidak ada "jawaban standar" untuk keduanya, hanya "bisakah Anda tidur nyenyak?"
Kelebihan dan kekurangan
Manfaat melunasi pinjaman lebih awal:
Mengurangi utang dan tekanan psikologis
Mengurangi tekanan cicilan bulanan
Dapat membayar bunga lebih sedikit dalam lingkungan suku bunga tinggi
Meningkatkan proporsi kepemilikan sendiri, aset lebih stabil
Biaya melunasi pinjaman lebih awal:
Mungkin melewatkan pertumbuhan bunga majemuk dari investasi jangka panjang
Uang terkunci, likuiditas menurun
Tidak dapat memanfaatkan peluang keuntungan dari fluktuasi pasar
Jika Anda tidak memiliki cukup dana darurat, kejadian tak terduga dapat membuat Anda sangat pasif
Ringkasan dalam satu kalimat: melunasi hipotek lebih awal bukanlah "benar" atau "salah", tetapi "apakah setiap uang yang Anda miliki saat ini lebih berharga jika diletakkan di properti atau di aset?"