针对这种与潜在客户“深度共同创造”的模式，业内有不同的声音。
前述从事设计的人士认为，贝好家强调的客户直接参与不是真正意义上的个性化定制，而是一种高度提前和细化的市场调研，再将共同偏好归纳出来，嵌入设计。
“如果对客户要求全部接受，那最终的结论往往是产品功能要全、体验要好，价格还不能贵。”她说，“这些细节单看都是加分项，但叠加在一起，可能导致亏本。”
这一矛盾在成都项目上有所显现。销售人员介绍，该项目的建造成本超过3万元/平方米，高于土地成本，这在住宅项目中极其罕见。
按6.5万元/平方米的销售均价计算，项目利润空间被压缩至极窄区间。
贝好家试图用数据和客户验证构建一张覆盖开发全流程的“可靠性”之网，但这张网代价不菲。
两个项目从筹备到开盘耗时约14个月，显著慢于行业惯例。多名业内人士指出，当前房价持续下行，若项目能提前三个月甚至半年上市，销售结果可能出现明显差异。
“我们想快，但快不起来。”徐万刚承认，每一个关键节点都需要反复验证。数据或许能够减少判断失误，如何同时平衡速度、成本和利润，组成了贝壳这套模式仍需要继续优化的关键因素。
洞察等于销售转化吗？
潜在客户“参与设计”到购房人“最终付费”之间，存在难以验证的转化差距。
一名上海项目业主回忆，她从2025年8月开始看房，在奉贤区域内对比了多个新房项目，也两次实地考察过竞争楼盘。一个多月后，她支付了定金。彼时，样板间尚未正式开放。当时并不知道贝好家在线上力推“共筑好家”，也没有参加过客户调研，促使她下决心的原因简单直接——“项目比竞争品单价便宜了2000元”。
一名参与上海项目带看的中介，他很少主动向客户强调“这是一个客户直接参与的项目”。“购房者最关心价格、交付和风险。”他说，“是不是客户直接参与，很少有人会问。”
在实际交易场景里，价格、交付可靠性等因素的优先级高于设计逻辑本身。前期洞察更像是一种“辅助解释工具”，而非直接促成交易的“决定性因素”，在市场趋紧时，往往率先被降级使用。
客户直接参与的本质是根据订单制造，但言辞的确定性不及行为，这意味着客户在付款前所表达的需求“未必是真实需求”。前述从事设计的人士分析，从设计定稿到最终交付，时间往往横跨两年以上，参与前期调研的“目标客户”并不必然会买。“普通需求项目通过批量采购控制成本，住宅开发过度个性化意味着推高售价，而绝大多数客户对价格高度敏感。”她说。
“传统逻辑是先把房子做好，再去市场上寻找匹配它的人；贝壳的逻辑，是先圈定一批人，再为他们量身定做。”一名研究人士评价，“后者的精准度确实更高，但上限也更低。”
成都项目实际积累潜在客户约30组，项目开盘后，这批潜在客户买了20多套，业内评价“潜在客户质量很高”。但他同时指出，样本调研不能覆盖所有人，“如果你只为那一小部分被调研到的人做产品，剩下的房子，仍然卖不掉”。
另外，部分项目引入全屋多台冰箱、主卧直饮水系统等“加分项”，必要性存疑。“有些设计师替客户想得太多了，甚至想到了客户自己尚未意识到的生活方式。”如果在设计阶段就锁定某一类人群，一旦市场客户无法匹配产品逻辑就完了。
截至2025年12月，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等地累计落地17个项目。除上海和成都两个自己运作的项目外，其余均为合作开发，合作伙伴包括中国电建、招商蛇口、越秀地产、绿城中国、滨江集团及新兴地产等。
北京通州项目通过640份有效问卷锁定主力买家，开盘即售出超300套；广州白云非核心区项目开盘当日销售比例达到81%；各地多个项目位列区域首月销量榜首。
平台野心
数据显示，2024年贝壳全年促成的房产交易总额约3.35万亿元。其中新房交易额约9700亿元，约占全国总额的10%；二手房交易额约2.25万亿元，占全国总量的30%以上。
覆盖全国的中介网络构成贝壳赋能销售的核心引擎。
截至2025年9月末，贝壳账面现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计结余557亿元。这为其参与合作获取土地、深度绑定项目提供了雄厚基础，也构成其能够“共同承担风险”的底气来源。
但贝壳强调贝好家聚焦轻资产模式。早在2025年8月举行的中期业绩会上，贝壳管理层就确认，除上海和成都两个实验项目外，贝好家不再新增自己运作项目。
“中国房地产领域不需要多一家名叫‘贝壳’的开发公司，但应该需要一个更有客户视角的‘好伙伴’。”徐万刚说，“自己运作项目只是客户直接参与模式的样板，用来验证模式，也让团队真正理解开发全流程。”
贝壳的雄心也让部分开发公司心生警惕。一名还在观察贝好家的房地产公司高管担心，当平台同时掌握客户数据、交易渠道并介入产品定义，可能导致开发公司主导权流失。
对平台而言，对商业模式的考验，或许不在市场下行期，而是在市场恢复、开发公司议价能力回升之后。