Se você está aprendendo como começar a investir em propriedades, rapidamente encontrará regras práticas para filtrar listagens de aluguel. Uma das mais comuns é a regra de 50%, que simplifica as estimativas de despesas operacionais para que você possa comparar propriedades rapidamente.
Esta breve introdução explica por que a regra existe, o que cobre e omite, e como você deve usá-la como ponto de partida antes de construir um modelo de subscrição completo e específico para o mercado.

A regra de 50% fornece uma estimativa rápida e conservadora das despesas operacionais para aluguéis de casas unifamiliares e pequenos multifamiliares.

É uma ferramenta de triagem, não um substituto para subscrição por item e dados locais.

Use uma lista de verificação simples e verificações de sensibilidade para adaptar a regra ao seu mercado.

Resposta rápida: o que é a regra de 50% em imóveis?

A regra de 50% é uma regra prática que diz que as despesas operacionais, excluindo hipoteca ou serviço da dívida, são aproximadamente 50% da receita bruta de aluguel, usada para triagem rápida de propriedades para aluguel em vez de subscrição final. Definição Investopedia

Use isso como um filtro inicial quando você estiver explorando como começar no investimento em propriedades, não como um substituto para números detalhados quando você fizer uma oferta.

Como os iniciantes devem usar a regra de 50% quando começam a avaliar propriedades para aluguel?

Use a regra de 50% como uma ferramenta de triagem rápida para estimar despesas operacionais em cerca de metade do aluguel bruto, depois verifique itens e benchmarks locais antes da subscrição ou de fazer ofertas.

Em resumo, a regra se concentra em despesas operacionais como gerenciamento, manutenção, impostos e seguros, e omite explicitamente pagamentos de hipoteca e grandes despesas de capital que podem mudar o fluxo de caixa significativamente. Visão geral BiggerPockets

Isso significa que a regra de 50% é útil quando você deseja uma estimativa rápida e conservadora de se uma listagem merece uma análise mais profunda.

Definição curta

A definição em uma frase: despesas operacionais, excluindo hipoteca ou serviço da dívida, geralmente equivalem a cerca de 50% da receita bruta de aluguel para propriedades de aluguel unifamiliares e pequenos multifamiliares. Definição Investopedia Veja também Landlord Studio.

Quando os investidores o citam

Os investidores costumam citar a regra de 50% durante a triagem inicial para comparar rapidamente listagens em nível de portfólio antes de construir orçamentos detalhados e itemizados. Visão geral BiggerPockets

Como um filtro rápido, pode reduzir o número de propriedades que você investiga, mas também pode ocultar variações locais que importam mais tarde.

Por que investimento em propriedades, como começar: contexto e quando a regra de 50% ajuda

Para iniciantes aprendendo investimento em propriedades como começar, a regra de 50% é um atalho prático que pode ajudá-lo a triagem de listagens e evitar gastar tempo em propriedades pouco prováveis de gerar fluxo de caixa. Visão geral BiggerPockets

A regra é mais comumente usada para casas unifamiliares e pequenos edifícios multifamiliares; é menos apropriada para ativos comerciais ou grandes portfólios onde as estruturas de despesas detalhadas diferem. Visão geral BiggerPockets

Quando você começa, use a regra para restringir suas opções e identificar propriedades que valem uma análise mais profunda, depois mude para estimativas por item para subscrição e revisões de credores. Explicação Forbes Advisor

Casos de uso para iniciantes

Um caso de uso simples: você está analisando listagens e deseja sinalizar aquelas que podem cobrir os custos operacionais antes do serviço da dívida. A regra de 50% ajuda você a fazer isso rapidamente, para que você possa focar seu tempo. Visão geral BiggerPockets

Tende a ser mais útil quando você compara muitas propriedades semelhantes no mesmo mercado e precisa de uma regra de triagem consistente.

Quando preferir orçamentos detalhados

Você deve mudar para orçamentos detalhados quando uma propriedade passa pela triagem inicial, quando impostos locais ou seguros são incomumente altos ou quando a propriedade tem manutenção diferida conhecida. Pesquisa NAR

Estimativas detalhadas por item tornam-se obrigatórias para subscrição de credores e análise de investimento profissional.

Como calcular e usar a regra de 50% para uma triagem rápida

Fórmula rápida comum: despesas operacionais estimadas ≈ 50% do aluguel bruto programado, depois subtraia reservas para vacância e capex para aproximar a Receita Operacional Líquida antes da hipoteca. Explicação Roofstock Veja o guia da Azibo.

Passo 1, identifique o aluguel bruto programado da propriedade. Passo 2, aplique 50% para estimar despesas operacionais. Passo 3, subtraia uma alocação para vacância e uma reserva para capex para chegar a um NOI aproximado antes do serviço da dívida. Explicação Roofstock

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Esses passos são destinados a comparações rápidas, então mantenha a matemática simples e conservadora quando você triagem várias propriedades rapidamente. Visão geral BiggerPockets

Fórmula passo a passo

Escreva a fórmula como: Despesas operacionais estimadas = Aluguel bruto programado × 0.50. Em seguida, estime o NOI como: NOI ≈ Aluguel bruto programado × 0.50 – Alocação para vacância – Reserva de CapEx. Explicação Roofstock

Lembre-se de que este NOI é antes da hipoteca e dos custos de financiamento; trate-o apenas como uma triagem de fluxo de caixa pré-dívida.

Exemplo curto trabalhado

Procedimento de exemplo: calcule o aluguel bruto mensal ou anual, aplique a estimativa de despesas de 50%, depois subtraia as reservas para vacância e capex para ver o NOI aproximado que a propriedade pode gerar antes da hipoteca. Explicação Roofstock

Use o resultado para classificar propriedades por fluxo de caixa pré- dívida provável e, em seguida, escolha algumas para uma revisão mais aprofundada.

Isso significa que a regra de 50% é útil quando você deseja uma estimativa rápida e conservadora de se uma listagem merece uma análise mais profunda.

Critérios de decisão: quando a regra de 50% é apropriada e quando não é

Decida com base no tipo de propriedade, idade e condição, níveis de impostos e seguros locais e intensidade de manutenção esperada; esses fatores podem empurrar as despesas operacionais reais acima ou abaixo de 50%. Discussão Investopedia

Credores e subscrição formal exigem orçamentos de despesas itemizados e não podem depender do atalho de 50% para decisões de empréstimos. Explicação Forbes Advisor

A regra pode ser conservadora em mercados de baixo custo e otimista em mercados de alto custo; compare a regra com benchmarks locais antes de confiar nela. Pesquisa NAR

Fatores de propriedade e mercado que importam

Considere a condição da propriedade, a rotatividade esperada, a força do mercado de aluguel e como você planeja gerenciar a propriedade, pois o estilo de gerenciamento afeta os custos. Benchmarks IREM Veja Obie Insurance para uma explicação focada em seguros.

Propriedades que precisam de reparos significativos ou aquelas em jurisdições de altos impostos geralmente terão razões de despesas operacionais superiores ao que a regra de 50% sugere.

Quando mover para estimativas por item

Mova para estimativas detalhadas quando você planeja fazer uma oferta, quando um credor está envolvido ou quando a propriedade tem custos especiais conhecidos, como seguro contra inundação ou reparos frequentes. Explicação Forbes Advisor

Obtenha cotações e declarações de despesas recentes nessa fase para que sua subscrição reflita a realidade local, não uma regra prática.

Uma lista prática de verificação de despesas operacionais para melhorar estimativas

Para melhorar a regra de 50%, construa uma lista de verificação curta que quebre os custos operacionais em itens: gerenciamento de propriedades, manutenção e reparos, impostos sobre propriedades, seguro, utilitários, custos de turnover e uma reserva para capex. Benchmarks IREM

Use dados de despesas comparáveis locais e cotações de gerenciamento para substituir quaisquer suposições amplas que você fez na triagem. Visão geral BiggerPockets

Lista de verificação baixável para substituir a regra de 50% por números locais

Copie esta lista de verificação em uma planilha e use-a para substituir suposições amplas por cotações reais e declarações de despesas recentes para qualquer propriedade que você considerar.

Copie a lista de verificação

Quando você passa de uma triagem para subscrição, inclua reservas para despesas de capital e uma alocação explícita para vacância em vez de incorporar isso em um único balde de 50%. Explicação Roofstock

Itens a adicionar ou verificar

Linhas de verificação a incluir: taxas de gerenciamento de propriedades, manutenção rotineira, reparos de turnover únicos, impostos sobre propriedades, seguro, utilitários que você paga e uma reserva para capex para telhados, HVAC ou eletrodomésticos. Benchmarks IREM

Para cada linha, obtenha contas recentes ou estimativas de mercado comparáveis para que sua subscrição reflita os reais motores de custo.

Como construir benchmarks locais

Pergunte aos gerentes de propriedades locais sobre razões típicas de despesas e solicite registros de despesas recentes para propriedades comparáveis; use relatórios do setor como um contrapeso. Benchmarks IREM

Onde as cadeias de suprimentos ou custos de mão de obra mudaram recentemente, ajuste as reservas para cima até que você possa confirmar estimativas mais baixas com cotações locais.

Erros e armadilhas comuns ao usar a regra de 50%

Um erro frequente é incluir a hipoteca ou o serviço da dívida na estimativa de despesas operacionais de 50%; isso mistura desempenho operacional com escolhas de financiamento e dá uma imagem enganosa do fluxo de caixa. Definição Investopedia

Outra armadilha comum é ignorar itens de alto custo locais, como impostos sobre propriedades, avaliações especiais ou seguro contra inundação que podem aumentar a verdadeira razão de despesas bem acima de 50%. Pesquisa NAR

Confiar na regra sem acompanhamento pode produzir falsos positivos, então sempre agende uma revisão por item para qualquer propriedade que passe pela triagem. Visão geral BiggerPockets

O que os iniciantes costumam ignorar

Novos investidores frequentemente subestimam custos de rotatividade e vacância ou esquecem de adicionar uma reserva de capex significativa para propriedades mais antigas. Benchmarks IREM

Esses itens podem transformar uma triagem aparentemente lucrativa em uma propriedade que precisa de mais trabalho ou um preço de compra mais baixo para justificar a compra.

Como evitar falsos positivos

Evite falsos positivos verificando declarações de despesas recentes, obtendo uma estimativa de um empreiteiro ou inspetor para reparos prováveis e comparando a estimativa de 50% com cotações de gerentes locais. Explicação Forbes Advisor

Use reservas conservadoras até que você obtenha números locais confiáveis.

Exemplos trabalhados e cálculos de amostra

Aqui está a tela comum de aluguel mensal de $2,000: comece com $2,000 de aluguel bruto, defina despesas operacionais para 50% ou $1,000, depois subtraia uma alocação para vacância e reserva para capex para obter um NOI aproximado antes da hipoteca. Exemplo Roofstock

Abaixo desse simples walkthrough, mostramos como pequenas alterações nos impostos, no seguro ou no capex podem influenciar resultados e como realizar uma rápida verificação de sensibilidade.

Calculadora de sensibilidade para NOI rápida antes da hipoteca

Aluguel bruto

Taxa de vacância

Reserva para capex

NOI estimado antes da hipoteca:
–
USD

Mude entradas para ver sensibilidade

A fórmula da calculadora assume que as despesas operacionais são iguais a 50% do aluguel bruto, depois remove as reservas para vacância e capex para estimar o NOI antes do serviço da dívida. Explicação Roofstock

Exemplo único: walkthrough de aluguel mensal de $2,000

Passo 1: Aluguel bruto = $2,000. Passo 2: Despesas operacionais a 50% = $1,000. Passo 3: Alocação para vacância (digamos 5%) = $100. Passo 4: Reserva para capex (digamos 5%) = $100. NOI aproximado resultante antes da hipoteca = $2,000 – $1,000 – $100 – $100 = $800. Exemplo Roofstock

Aquele $800 é um valor pré-dívida que você pode usar para comparar com os pagamentos de hipoteca esperados uma vez que você tenha os termos de financiamento.

Verificações de sensibilidade: quando as despesas mudam

Se os impostos sobre propriedades ou o seguro aumentarem, mova a suposição de despesas operacionais acima de 50% ou aumente as reservas de capex; por exemplo, um aumento de 5 pontos na razão de despesas efetivas reduz o NOI pela quantidade correspondente, que você pode testar na calculadora simples acima. Pesquisa NAR

Verificações de sensibilidade ajudam você a ver se uma pequena alteração nos impostos ou uma necessária substituição de telhado tornaria uma propriedade indesejável antes de você gastar em inspeções.

Próximos passos: de uma triagem de 50% a uma subscrição completa

Se uma propriedade passar pela triagem, verifique registros de despesas recentes, solicite cotações de gerenciamento de propriedades e obtenha estimativas de empreiteiros ou inspetores para problemas conhecidos antes de fazer uma oferta. Benchmarks IREM

Esses passos de verificação movem você de uma regra prática para uma subscrição defensável que credores e parceiros podem revisar.

Esses passos de verificação movem você de uma regra prática para uma subscrição defensável que credores e parceiros podem revisar.

O que verificar antes de uma oferta

Peça os últimos 12 meses de registros de despesas, a lista de aluguel se a unidade estiver ocupada e qualquer documentação de reparos ou avaliações recentes. Benchmarks IREM

Também solicite estimativas para gerenciamento de propriedades e trabalhos de turnover prováveis para que você possa substituir suposições por cotações reais.

Quem perguntar sobre dados locais

Converse com gerentes de propriedades locais sobre taxas típicas de despesas, obtenha estimativas de empreiteiros para reparos prováveis e consulte relatórios do setor para benchmarks regionais antes de finalizar os números. Benchmarks IREM

Use essas entradas locais para ajustar a triagem de 50% em um orçamento operacional específico do mercado.

Resumo e lista de verificação prática

A regra de 50% é um atalho conservador de triagem que estima despesas operacionais em aproximadamente metade da receita bruta de aluguel, excluindo hipoteca e capex significativos. Definição Investopedia

Use-o para triagem rápida de listagens, depois verifique itens e benchmarks locais antes de fazer ofertas. Visão geral BiggerPockets

Resumo de três linhas

Um: a regra é uma triagem rápida para despesas operacionais. Dois: omite hipoteca e capex. Três: siga com verificações locais por item antes da subscrição. Explicação Roofstock

Lista de verificação copiável

Passos de triagem rápida para copiar: 1) anote o aluguel bruto, 2) aplique 50% para despesas operacionais, 3) subtraia reservas para vacância e capex, 4) solicite declarações de despesas recentes e cotações de gerentes, 5) faça verificações de sensibilidade sobre impostos e capex. Benchmarks IREM

Trate a regra de 50% como um ponto de partida que ajuda você a focar seu tempo onde mais importa.

O que exatamente a regra de 50% inclui e exclui?

A regra de 50% estima despesas operacionais em aproximadamente metade da receita bruta de aluguel e exclui hipoteca ou serviço da dívida e grandes despesas de capital. Trate-a como um atalho de triagem, não como uma subscrição final.

A regra de 50% é precisa para todos os mercados?

Não. A precisão varia por região, tipo de propriedade e condição. Os impostos locais, o seguro e os custos de manutenção podem fazer com que as razões reais de despesas sejam mais altas ou mais baixas, por isso use benchmarks e cotações locais.

Quando devo parar de usar a regra de 50% e construir um orçamento detalhado?

Mova para um orçamento por item quando você planeja fazer uma oferta, quando os credores estão envolvidos ou quando a propriedade tem necessidades de manutenção conhecidas ou custos incomuns.

A regra de 50% é útil para triagens em estágio inicial porque mantém a matemática simples e ajuda você a priorizar o tempo. Use-a para restringir opções, depois substitua suposições amplas por registros de despesas recentes, cotações de gerentes e estimativas de inspeção antes de fazer ofertas.
Trate a regra como um atalho conservador e um lembrete para verificar custos locais em vez de uma resposta final.

Referências

  • https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp

  • https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule

  • https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/

  • https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule

  • https://financepolice.com/advertise/

  • https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey

  • https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis

  • https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen

  • https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate

  • https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate

  • https://financepolice.com/category/investing/

  • https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/

  • https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/