Noua ipotecă de 50 de ani este comercializată ca o soluție — dar, în realitate, este mai mult un semnal de avertizare decât o descoperire. Evidentiază cât de grav a devenit criza accesibilității locuințelor și cât de departe se simte acum visul american tradițional al proprietății.
La prima vedere, cifrele par atrăgătoare: întinderea unui împrumut de 400.000 USD la 6% de la 30 la 50 de ani reduce plățile lunare cu aproximativ 166 USD. Dar această ușurare mică vine cu un cost uriaș — dobânda totală aproape se dublează, crescând de la aproximativ 418.000 USD la peste 860.000 USD. Creditorii tind, de asemenea, să perceapă rate ușor mai mari pentru termene mai lungi, anulând astfel o mare parte din beneficiu.
Problema mai profundă se află sub suprafață. În primii ani ai unui împrumut de 50 de ani, aproape fiecare plată se îndreaptă către dobândă, nu către capital. Între timp, cineva cu o ipotecă de 30 de ani își construiește de fapt proprietatea și poate refinanța ulterior pentru a îmbunătăți condițiile. Structura de 50 de ani împinge construirea adevăratei averi cu zeci de ani în viitor și acea întârziere amplifică dezavantajul financiar.
Niciuna dintre acestea nu abordează problema de bază: prețurile locuințelor au crescut mult mai repede decât salariile. Raportul național preț-venit se află acum în jur de 5:1, în creștere de la intervalul istoric de 3:1. Oferta limitată, restricțiile de zonare și investitorii corporativi care cumpără case au mărit decalajul. O ipotecă mai lungă nu rezolvă accesibilitatea, ci pur și simplu răspândește datoria pe mai mulți ani.
Un termen de 50 de ani are sens doar dacă este utilizat ca o ușurare temporară cu o strategie clară de refinanțare, dar aceasta necesită stabilitate și o sincronizare bună, luxuri pe care puține gospodării le au astăzi.
Schimbarea vârstei medii a primilor cumpărători, de la 28 de ani în 1980 la 40 de ani astăzi, spune totul. Ipoteca de 50 de ani nu este o soluție, este un simptom al unui sistem defect care are nevoie de reforme reale, nu de mai multe decenii de datorie.