1. Фактические затраты ≠ Номинальная ставка

Поверхностная ставка по ипотечным кредитам может составлять 4%-5%, но если вы находитесь в экономической среде с долгосрочной инфляцией в 3%-5%, то ваши реальные «фактические затраты» могут быть значительно ниже номинального числа, даже близки к 0%-1%. Другими словами, вы видите высокие ставки, но после учета инфляции, размывающей покупательную способность, реальное давление не так велико. Эта разница будет зависеть от многих факторов, таких как условия вашего кредита, фиксированная или плавающая ставка, кредитная история, тенденции инфляции в вашем регионе и т.д. Поэтому напрямую связывать «ставка по ипотечному кредиту = реальная финансовая нагрузка» является ошибочным; правильный подход должен учитывать инфляцию, денежные потоки и дисконтирование вместе.

2. Учитывайте альтернативные затраты

Если вы используете все свои свободные деньги для досрочного погашения кредита, вы отказываетесь от потенциала роста долгосрочных инвестиций, особенно от сложных процентов по акциям и другим активам. Если вы все еще на стадии накопления активов, можете выдерживать определенные рыночные колебания и имеете возможность получить более высокую доходность в средне- и долгосрочной перспективе, то «сначала инвестируйте, а не спешите погасить кредит» обычно оказывается математически более выгодным.

Тем не менее, это не универсальное решение. Для некоторых людей досрочное погашение кредита имеет реальную ценность, например, уменьшение психологического давления, снижение ежемесячной денежной нагрузки, повышение чувства безопасности или возможность вывести средства из рыночного риска, оставив себе более определенное будущее.

Предпосылки и моменты, на которые стоит обратить внимание

Личные обстоятельства могут сильно различаться

Разные страны/регионы имеют различные процентные системы, способы погашения (аннуитет или равные платежи), типы процентных ставок (фиксированные или плавающие), наличие налоговых вычетов, возможность вычета процентов по ипотечным кредитам из подоходного налога. Все это изменит ваш ответ на вопрос «нужно ли вам досрочно погашать?» Так что не применяйте выводы других людей к себе.

Ликвидность нельзя жертвовать

Досрочное погашение кредита действительно может снизить ежемесячные платежи, но также может заблокировать ваши деньги в доме, что не позволит вам вовремя реагировать на безработицу, медицинские расходы или непредвиденные затраты. Если ваши семейные денежные потоки нестабильны и у вас нет достаточной подушки безопасности, то единовременно погасив кредит, вы рискуете еще больше.

Налоги и политика также могут повлиять на результат

В некоторых местах проценты по ипотечным кредитам можно вычитать из налогов, или существуют льготные процентные ставки, субсидии, а также риски увеличения/снижения стоимости активов, связанные с циклом цен на жилье. Все это будет влиять на то, является ли «досрочное погашение» сейчас наилучшим вариантом.

Как оценить практическую операцию

Сначала выясните реальную годовую стоимость вашего ипотечного кредита

Это не только номинальная процентная ставка, но и то, является ли она плавающей, сколько лет осталось, структура погашения и т. д.

Оцените свою альтернативную доходность

То есть: если я не погашу кредит досрочно, а использую эти деньги для инвестиций, вычтя риски, налоги и сборы, сколько чистой доходности я смогу получить в долгосрочной перспективе?

Сравните, а не полагайтесь на интуицию

Рассмотрим «досрочное погашение кредита» и «инвестирование» как два варианта денежного потока и посчитаем их чистую приведенную стоимость / внутреннюю норму доходности: кто из них в долгосрочной перспективе выше, тот и является математически более выгодным.

Создайте подушку безопасности

В любом случае, пожалуйста, сохраните хотя бы 3-6 месяцев жизни в качестве аварийного фонда, чтобы обеспечить себя в случае непредвиденных расходов, не прибегая к займам с высокими процентами.

В конце концов, это субъективные предпочтения

Когда математические результаты и психологическое чувство безопасности не совпадают, вам нужно решить, что для вас важнее: более высокая долгосрочная доходность активов или более низкое кредитное давление. У обоих вариантов нет «стандартного ответа», есть только «можете ли вы спокойно спать».

Плюсы и минусы в одном обзоре

Преимущества досрочного погашения кредита:

Снизьте долговую и психологическую нагрузку

Снизьте давление от ежемесячных платежей

В условиях высокой процентной ставки можно платить меньше процентов

Увеличьте долю собственного капитала, активы будут более стабильными

Цена досрочного погашения кредита:

Можно упустить сложный рост долгосрочных инвестиций

Деньги заблокированы, ликвидность снижается

Невозможность использовать возможности получения дохода от рыночных колебаний

Если у вас изначально нет достаточных резервов, то в случае неожиданностей вы окажетесь в очень пассивной позиции

Кратко: досрочное погашение ипотечного кредита не является «правильным» или «неправильным», а скорее «каждый ваш рубль сейчас, вложенный в дом или актив, что имеет большую ценность?»